США : Недвижимость в Южной Калифорнии.

По информации газеты Los Angeles Times , основанной на данных DataQuick, медиана цен на недвижимость Южной Калифорнии в мае 2009 года составила 249000 долларов.

Медиана цен - цена, разделяющая рынок на два равных по количеству сегмента: ровно половина домов продались дороже медианы, и ровно половина- дешевле.
В апреле этот показатель был 247000 долларов. Менее, чем на 1%, но все же цены на дома подросли. За период с июля 2007 года рост на рынке наблюдается впервые. Неужели общая экономическая ситуация потеплела?

Вплоть до сих пор рынок в самом дорогом сегменте недвижимости все еще оставался практически замороженным. Оттепель в основном возникала на нижнем сегменте. Скопилось множество домов и складских комплексов, которые из-за невыплаченных ипотечных кредитов перешли во владение кредиторов, а то есть банков. Банки, в свою очередь, горят желанием избавиться от этой собственности, чтобы разморозить вложенные активы. Не надо забывать, что налог на недвижимость в этом случае тоже платит банк. В Калифорнии налог составляет приблизительно 1.5% в год. Получается, что простаивание таких домов или складов не просто не дает деньгам работать, а просто убыточно. Совершенно естественно, что банки хотят избавиться от такой собственности практически по любой цене. Не помогает здесь даже аренда склада которая раньше позволяла банкам немного снизить издержки. Именно это и тянет медиану вниз. Таким образом, медиана будет расти только тогда, когда начнут продаваться дорогие дома. Парадоксально, но даже если их собственники существенно снизят продажные цены в связи с кризисом, и в дорогом сегменте возникнет какая-то активность, это все еще поднимет медиану цен вверх за счет огромного разброса цен в этом регионе. С другой стороны, несмотря на снижение цен в верхней нише, это оживляет рынок, и оттпель все же наблюдается. Цены на аренду складов постепенно пошли вверх.

Сегодня продажи недвижимости, принадлежащей банкам и находящемся в нижнем сегменте рынка, все еще превалируют. Но их доля медленно снижается. В мае таких домов продалось 50%, по сравнению с 54% в апреле и 57% в феврале. В течение 5 месяцев медиана практически не изменялась, и вот наконец-то робко начала ползти вверх. В последний раз такой рост наблюдался в июле 2007 года, когда медиана выросла с $502000 до $505000, и это и был ее пик. Майский показатель на 51% меньше, чем это максимальное значение, и на 33% меньше, чем медиана мая 2008 года, которая составила $370000. Кстати, оттепель движется со стороны Orange County, где наблюдался самый больший скачок цен в рамках всего региона. В апреле медиана цен составила здесь $380000, а в мае - $410000, на 8% больше. В Ventura County эти же показатели составили соответственно $340000 и $355000 ( рост 4%). А в San Diego - $295000 и $290000 ( рост 2%). Тем не менее, в самом Лос-Анджелесе чуда не произошло и медиана осталась неизменной , составив $300000.

Однако, статистика по верхнему сегменту рынка позволяет надеяться на оживление. Домов, дороже, чем $500000, продается все больше. Их доля составила 15.2% в апреле и 17% в мае. Этот показатель был выше только в октябре, когда сделок по таким домам насчитывалось 19.9%
Медленно, но верно растет и покупательная способность. Типичный средний взнос по ипотеке, на который подписываются покупатели, тоже возрос. В апреле он составил $1038 в месяц, а в мае- уже $1052. Однако год назад люди были готовы платить гораздо больше: $1782 ежемесячно. Учитывая инфляцию, этот взнос на 52% ниже, чем в 1989 году, когда наблюдался пик предыдущего цикла рынка недвижимости. А по сравнению с июлем 2007 года (последний пик), это меньше на 61%.

Однако, давйте подождем статистики за следующий месяц, чтобы убедиться в том, что это тенденция, а не случайность, в том, что на дворе - оттепель.

<< Назад